Експерт з управління земельними та іншими природними ресурсами Програми «U-LEAD з Європою» Олександр Придатко пояснює, як змінити розмір орендної плати в договорі оренди землі і врахувати фактор нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

---

Оренда земель державної та комунальної власності є важливим аспектом земельних відносин, що впливає на економічну стабільність та розвиток як місцевих громад, так і орендарів.

Одним з ключових факторів, які впливають на розмір орендної плати, є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Саме на основі цього показника розраховується база оподаткування та визначається розмір орендної плати.

Однак практика застосування нормативної грошової оцінки в контексті оренди землі викликає ряд питань та суперечностей. Часті перегляди цієї оцінки, а також зміни в законодавстві створюють нестабільність у сфері орендних земельних відносин, впливаючи на формування доходів місцевих бюджетів і на підприємницьку діяльність орендарів.

Давайте подивимося на правову природу орендної плати за землю державної та комунальної власності. Можливо вони зможуть нам глибше розібратися в питанні?

Загальні положення договору найму (оренди), зокрема й щодо оренди земельних ділянок, визначає Цивільний кодекс України.

У Земельному кодексі України зазначено, що право оренди землі — це основане на договорі, оплатне, строкове володіння та користування земельною ділянкою та те, що такі відносини регулюються законом.

Таким чином, Цивільний та Земельний кодекси України лише встановлюють загальні принципи щодо описаної категорії правовідносин. Особливості ж регулюються Законом України «Про оренду землі», котрий є спеціальним нормативно-правовим актом, за яким договір оренди землі - це договір, за яким одна сторона (орендодавець) зобов’язаний за плату передати другій стороні (орендарю) визначену земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а друга сторона (орендар) зобов’язана використовувати земельну ділянку відповідно до положень договору та вимог законодавства.

Тобто за своєю природою оренда земель, у тому числі й земель державної та комунальної власності, є договірними, а, отже, цивільними правовідносинами.

Однак, якщо поглянути на зазначений договір з іншої сторони, то ситуація здається не такою однозначною. Детально розглядаючи питання орендної плати, варто звернути увагу на положення статті 21 Закону України «Про оренду землі», якою визначено, що «орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)».

Згідно Податкового кодексу України, «плата за землю — обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності».

Виходячи виключно з положень Податкового кодексу України, можна стверджувати, що орендна плата за землі державної та комунальної власності є різновидом плати за землю і, відповідно, є податком, а не винагородою за договором.

Важливо! Хоч договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності є цивільно-правовим договором, однак ряд умов щодо сплати орендної плати є обов’язковими, що за загальним правилом не притаманне цивільним правовідносинам. Більше того, питання визначення розміру орендної плати відноситься більше до податкового законодавства, а ніж до цивільного.

Відповідно до норм Податкового кодексу України та Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка землі є обов’язковим показником, що використовується для визначення орендної плати при оренді земель комунальної та державної власності, а отже її зміна безпосередньо впливає на визначення розмірів орендної плати.

Зверніть увагу! Слід враховувати, що розмір нормативної грошової оцінки може змінюватися у часі внаслідок зміни характеристик земельної ділянки (віднесення до певної території, зміни цільового призначення, складу угідь, тощо), зміни статусу території або зміни методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Тому проблема полягає у тому, яким чином вносити зміни до чинних договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності при зміні величини нормативної грошової оцінки.

Така правова неоднозначність породжувала на практиці багато суперечностей, які, у свою чергу, призводили до великої кількості судових справ. Верховний Суд неодноразово змінював свою позицію щодо цього питання, чим створював невизначеність для учасників цих правовідносин.

Ще донедавна, судова практика щодо зміни орендної плати за оренду земель комунальної або державної власності в залежності від зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки описувалась постановою Великої Палати Верховного Суду від 9.11.2021 у справі № 635/4233/19.

За результатами розгляду, Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що «за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі».

Рішення органів місцевого самоврядування «можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору».

Таким чином, зазначена позиція ґрунтувалась на положеннях Цивільного кодексу України, тому, якщо сторони бажали внесли зміни у договір щодо розміру орендної плати, необхідно було або зробити це у добровільному порядку, або звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору.

Однак 5.06.2024 у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22 було прийнято рішення відступити від вищеописаної постанови і зроблено висновок, що «з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки».

Узагальнюючи вище зазначене, якщо раніше після зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки потрібно було укласти додаткову угоду або внести зміни в наявний договір для зміни розміру орендної плати, то тепер орендодавець може одразу вимагати стягнення нової суми орендної плати у орендаря або звернутися до суду з позовом про стягнення орендної плати за договором.

Слід відмітити, що зазначені постанови Верховного Суду не були одностайними, і в обох випадках частина суддів висловлювали свою окрему думку з цього приводу. Це свідчить про неврегульованість даного питання у сучасному правовому полі.

Говорити, чи вірною є нова позиція чи ні, наразі складно. З однієї сторони, така процедура надає змогу органам місцевого самоврядування ефективно та швидко отримувати додаткові надходження до місцевих бюджетів.

З іншого боку, така позиція значно звужує перелік прав орендарів. Це обумовлено тим, що наразі для зміни розміру орендної плати взагалі не потрібна їх згода.

Висновки

Договір оренди земельної ділянки комунальної або державної власності є специфічним договором найму (оренди) з складною правовою природою. Загальні положення такого договору базуються на цивільному законодавстві, в той час як умови, пов’язані з орендною платою регулюється податковим законодавством.

Нова позиція Верховного Суду надає перевагу органам місцевого самоврядування, однак обмежує права орендарів. Це може призвести до суперечностей та потребує подальшого вдосконалення законодавства з піднятих питань.