У результаті децентралізації органи місцевого самоврядування отримали повноваження розпорядження землями ділянками, в тому числі водного фонду, як в межах, так і за межами населених пунктів. Також на ОМС лежить відповідальність за організацію ефективного використання земель, яка полягає в передачі їх в користування, в тому числі на умовах оренди, з метою збереження, задоволення потреб водокористування, сприяння місцевому економічному розвитку та збільшенню надходжень до місцевих бюджетів від плати за наявні на території громади ресурси.

У цій публікації експерти проєкту USAID «ГОВЕРЛА» розглянули основні правові аспекти такої оренди, алгоритм підготовки до проведення земельних торгів, основні вимоги, які слід враховувати при укладанні договорів оренди, та запропонували розроблені модельні акти.

---

Поняття земель водного фонду та водного об’єкту

 

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України (далі ЗК), визначено 9 категорій земель, в тому числі - землі водного фонду.

Згідно зі статтею 4 Водного кодексу України (далі - ВК) та частиною першою статті 58 ЗК, до земель водного фонду належать землі зайняті:

а) морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами;

б) прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами;

в) гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них;

г) береговими смугами водних шляхів;

ґ) штучно створеними земельними ділянками в межах акваторій морських портів.

Згідно зі статтею 1 ВК, водний об'єкт - природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал (крім каналу на зрошувальних і осушувальних системах), а також водоносний горизонт).

 

Порядок надання у користування водних об'єктів

 

Відповідно частини третьої статті 51 ВК, водні об’єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об’єктом поширюється на такий водний об’єкт.

Водні об'єкти надаються у користування на умовах оренди органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними Земельним кодексом України.

Відповідно до частини другої статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Але не всі водні об’єкти можуть бути передані в оренду, більше того законодавчо встановлено цілі, для яких такі об’єкти можуть надаватись в оренду. Зокрема, для рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт можуть передаватися:

• водосховища (крім водосховищ комплексного призначення);
• ставки;
• озера;
• замкнені природні водойми.

Разом з тим, частиною другою статті 51 Водного кодексу України встановлено заборону на передачу в оренду для рибогосподарських потреб водні об'єкти, що:

• використовуються для питних потреб;
• розташовані в межах територій та об'єктів, що перебувають під охороною відповідно до Закону України "Про природно-заповідний фонд України".

Варто відзначити, що об’єктом користування на умовах оренди рибогосподарської технологічної водойми є земельна ділянка під водою, в межах якої здійснюється аквакультура, та вода (водний простір), які в комплексі одночасно надаються в користування одній і тій самій юридичній чи фізичній особі (частина третя статті 14 Закону України «Про аквакультуру», частина третя статті 51 Водного кодексу України).

 

Довідково

Із земель водного фонду можуть передаватися в оренду земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об’єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об'єктів портової інфраструктури та інших об'єктів водного транспорту.

 

Алгоритм підготовки та проведення земельних торгів

 

Як було зазначено вище земельні ділянки в комплексі з розташованими на них водними об'єктами передаються в оренду шляхом проведення земельних торгів. Розглянемо алгоритм підготовки та проведення таких земельних торгів.

 

Етап перший: вибір торгового майданчика.

Укладення договору з акредитованим електронним майданчиком електронної торгової системи (далі - систиеми) з підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди).

Оголошувати торги в системі та брати в них участь можливо лише через авторизовані майданчики.

Сільська/селищна/міська рада, як організатор земельних торгів (далі - організатор) має право на власний розсуд обрати будь-який майданчик, та має право заключити договори з декількома електронними майданчиками одночасно. Станом на лютий 2024 року для роботи з онлайн-аукціонами акредитовано 43 майданчики.

Вичерпний та актуальний перелік всіх акредитованих майданчиків можна знайти на офіційному сайті Прозорро.Продажі за посиланням https://prozorro.sale/brokers.

 

Етап другий: підготовка інформації про земельну ділянку иа водний об'єкт для набуття прав користування ними на умовах оренди.

2.1. Формування інформації про лот (земельну ділянку та водний об’єкт).

Відповідно до пункту 21 Постанови КМУ №1013, інформацією про земельну ділянку, яка зазначається в оголошенні про проведення земельних торгів, в тому числі, є місце розташування земельної ділянки, її площа, кадастровий номер та цільове призначення.

У випадку, якщо земельна ділянка не сформована/відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру, як об’єкт цивільних прав, у порядку визначеному статтею 79-1 ЗК та/або речові права на земельну ділянку не зареєстровані, необхідно відповідно до вимог частини першої статті 136 ЗК:

• виготовити та затвердити у встановленому законодавством порядку документацію із землеустрою;
• провести державну реєстрацію земельної ділянки в ДЗК;
• провести державну реєстрацію речового права на земельну ділянку в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини п’ятої статті 51 Водного кодексу України, надання водних об'єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об'єкта. Паспорт водного об’єкта розробляється орендодавцем у порядку встановленому законодавством і потребує погодження з Державним агентством водних ресурсів України у строк, що не перевищує 15 робочих днів з дня його надходження.

Згідно пункту сьомого Порядку розроблення паспорта водного об’єкта, затвердженого Наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 18.03.2013 №99, паспорт водного об’єкта підлягає коригуванню кожні 15 років, а також у разі змін технічних параметрів водного об’єкта і гідротехнічних споруд.

2.2. Встановлення стартового розміру річної орендної плати за земельну ділянку.

З метою визначення стартової річної орендної плати організатору земельних торгів необхідно отримати витяг про нормативну грошову оцінку (далі - НГО) земельної ділянки з ДЗК. Такий витяг можна отримати звернувшись із відповідною заявою до територіального органу Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру або подати заяву через портал Дія.

Згідно з пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, рішення рад щодо НГО земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду (року), в якому планується застосування НГО земель для визначення стартового розміру орендної плати. Зважаючи на це, необхідно заздалегідь замовити виготовлення технічної документації з НГО земель водного фонду, права оренди, яких передбачається передати за результатами земельних торгів.

Відповідно до пункту е) частини першої статті 136 ЗК, щодо земель державної та комунальної власності стартовий розмір річної орендної плати не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений пунктом 271.1.2 статті 271 Податкового кодексу України, і для земель водного фонду становить від 3% до 12% їх НГО.

2.3. Визначення плати за водний об’єкт.

Розрахунок розміру плати за надані в оренду водні об’єкти здійснюється відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об'єкти затвердженої наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 28.05.2013 №236. Вихідні дані для цього розрахунку містить Паспорт водного об'єкта. Приклад такого розрахунку наведено нижче.

 

РОЗРАХУНОК розміру орендної плати за наданий в оренду водний об’єкт на 2024 рік   1. Характеристика водного об’єкта, згідно з паспортом водного об’єкта та документації із землеустрою: Місцезнаходження __________; Кадастровий номер земельної ділянки на якій знаходиться водний об’єкт: 0000000000:00:000:0000.   Складові формули розрахунку Вихідні дані Фп Фіксована середня плата за надані в оренду водні об’єкти по Україні 189,7 189,7 К1 Цілі надання водного об’єкта рибогосподарські потреби 1,2 К2 Тип водного об’єкта ставок 1,1 К3 Місцезнаходження водного об’єкта за межами населених пунктів 1,5 К4 Тип водного об’єкта за розміщенням русловий, з можливістю регулювання 1,2 К5 Середня глибина водного об’єкта при НПР 1,50 м 1,0 К6 Відсоток заростання водного об’єкта менше 30 % 1,2 S Площа водного об’єкта 16,1171 гектарів 16,1171   2. Розрахунок розміру орендної плати.   По = 189,7 х 1,2 х 1,1 х 1,5 х 1,2 х 1,0 х 1,2 х 16,1171 = 8717,30 грн. (вісім тисяч сімсот сімнадцять гривень 30 коп.)   Розрахунок проведено відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти, затвердженої наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 28.05.2013р. №236.   Орендодавець _____________ (підпис) _____________ (прізвище, ініціали)

Етап третій: прийняття рішення про затвердження умов проведення земельних торгів у формі електронного аукціону щодо набуття права користування (оренди) земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом

Відповідно до частини четвертої статті 136 ЗК проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів (далі - Рішення), у якому зазначаються:

а) кадастровий номер, площа та цільове призначення земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги;

б) стартова ціна лота;

в) строк, умови користування земельною ділянкою та обмеження у її використанні;

г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору оренди;

ґ) проект договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом.

Разом з тим, рекомендуємо крім відомостей зазначених вище, у рішенні про проведення земельних торгів також зазначити інформацію про:

• Місцезнаходження земельної ділянки;
• Площу водного об’єкта (водного простору);
• Тип власності;
• Категорію земель;
• НГО земельної ділянки;
• Стартовий розмір річної орендної плати;
• Мінімальний крок земельних торгів;
• Розмір гарантійного внеску;
• Розмір реєстраційного внеску;
• Суму витрат здійснених на підготовку лота;
• Розмір плати за користування водним об’єктом.

Звертаємо увагу, що рішенням про проведення земельних торгів обов’язково повинно бути затверджено проект договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом. Відповідно до частини сьомої статті 15 Закону України «Про оренду землі» у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом зазначається:

• розмір орендної плати за водний об’єкт;
• об’єм та площа водного об’єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;
• перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об’єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;
• зобов’язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

Згідно з частиною восьмою статті 15 Закону України «Про оренду землі» та Типового договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, невід’ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом є:

• паспорт водного об’єкта, а в разі надання в оренду рибогосподарської технологічної водойми - паспорт та/або технічний проект рибогосподарської технологічної водойми;
• витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
• акт приймання-передачі земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом.

 

Важливо!

Експерти проєкту USAID «ГОВЕРЛА» розробили:

• модельне рішення “Про проведення земельних торгів з передачі в оренду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом”;
• проект договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом.

 

Етап четвертий: публікація оголошення про проведення земельних торгів.

Відповідно до частини першої статті 137 ЗК, організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 ЗК.

 

Довідково

Згідно з частиною четвертою статті 137 ЗК, оголошення про проведення земельних торгів повинно містити відомості про:

а) найменування організатора земельних торгів;

б) місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;

в) цільове призначення земельної ділянки;

г) умови договору оренди;

ґ) стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою;

д) час проведення земельних торгів з урахуванням вимог, встановлених Кабінетом Міністрів України;

е) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок їх сплати;

є) найменування, веб-сайти та номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків, що зазначаються шляхом посилання на веб-сайт адміністратора електронної торгової системи;

ж) прізвище, власне ім’я та по батькові, посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота;

з) проект договору, що пропонується укласти на торгах;

и) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів;

і) фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів та матеріалів на лот;

ї) номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот;

к) інші відомості про лот, які організатор торгів вважає за потрібне розмістити в оголошенні про проведення земельних торгів;

З огляду на те, що земельна ділянка передається в оренду в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом в оголошені також необхідно зазначити:

а)інформацію про такий водний об’єкт;

б)інформацію про наявність водного паспорта;

в)умови використання водного об’єкта, площа;

г)розмір плати за надані в оренду водні об’єкти.

 

Етап п’ятий: реєстрація учасників для участі в земельних торгах

Відповідно до пункту 29 Постанови КМУ №1013, фізичні та/або юридичні особи сплачують реєстраційні та гарантійні внески та реєструються для участі в земельних торгах, через свій електронний кабінет в електронній торговій системі: подають заяву в довільній формі на участь у земельних торгах і завантажують електронні копії документів, передбачені частиною сьомою статті 137 ЗК.

 

Етап шостий: проведення земельних торгів

Відповідно до частини сьомої статті 137 ЗК, земельні торги проводяться в електронній торговій системі не раніше ніж через 30 днів та не пізніше ніж 45 днів з дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів шляхом проведення електронного аукціону.

 

Етап сьомий: підписання протоколу про результати земельних торгів

Згідно з частиною шістнадцятою статті 137 ЗК та пункту 46 Постанови КМУ №1013, за результатами земельних торгів формується протокол про проведення земельних торгів, який:

• підписує переможець земельних торгів протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою;
• підписує організатор земельних торгів протягом шести робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою. Підписання можливе після проведення перевірки документів поданих переможцем.

Протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом.

 

Етап восьмий: підписання договору оренди

Відповідно до частини шостої статті 137 ЗК договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів, умови якого не можуть бути змінені після його оприлюднення в оголошенні про проведення земельних торгів.

 

Етап дев’ятий: здійснення платежів за результатами земельних торгів

Відповідно до пункту 55 Постанови КМУ №1013, переможець земельних торгів протягом п’яти робочих днів з дня підписання договору за результатами проведення земельних торгів сплачує на рахунки, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів:

• ціну продажу лота (якщо інше не визначено договором який був підписаний за результатами земельних торгів) - що є орендною платою за перший рік користування земельною ділянкою;
• витрати (видатки), здійснені на підготовку лота до продажу у сумі, зазначеній в оголошенні про проведення земельних торгів.

Враховуючи той факт, що предметом Договору є не тільки земельна ділянка, а й водний об'єкт, Типовим договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом встановлено строк протягом якого орендар має сплатити орендну плату за користування таким водним об'єктом:

• за перший рік - у п’ятиденний строк після підписання Договору;
• починаючи з наступного року - щороку не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим роком.

У випадку розташування на земельній ділянці, що передається в оренду гідротехнічної споруди, орендар зобов'язаний оформити право користування нею. Розмір орендної плати, згідно з пунктом 7 Порядку надання в користування на умовах оренди гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2023 р. №1151, становить 12% на рік залишкової вартості об’єкта оренди (гідротехнічної споруди) станом на останнє число місяця, який передує даті визначення орендної плати.

 

Етап десятий: погодження договору оренди землі з територіальними органами Державного агентства водних ресурсів України

Відповідно до частини четвертої статті 51 ВК, водні об'єкти надаються у користування на умовах оренди органами, відповідно до договору оренди, погодженого з територіальним органам Державного агентства водних ресурсів України.

З метою погодження договору організатор земельних торгів надає територіальним органам Державного агентства водних ресурсів України:

• оригінал договору оренди землі в комплексі з розташованими на ній водним об’єктами підписаний сторонами та скріплений печатками (у кількості укладених примірників);
• паспорт водного об’єкта, а в разі надання в оренду рибогосподарської технологічної водойми - паспорт та/або технічний проект рибогосподарської технологічної водойми;
• витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
• акт приймання-передачі земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом;
• розрахунок розміру орендної плати за наданий в оренду водний об’єкт.

Погодження договору оренди землі в комплексі з розташованими на ній водним об’єктами є адміністративною послугою (див. Портал Дія) та здійснюється у місячний строк.

 

Етап одинадцятий: державна реєстрація договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом

Відповідно до абзацу восьмого пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають, в тому числі, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з абзацом п’ятим частини другої статті 25 Закону України «Про оренду землі», у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності орендар зобов'язаний надати копію договору оренди до відповідного податкового органу та територіальному органу державного агентства водних ресурсів України.

 

Висновок

Оренда земель водного фонду в комплексі з розташованими на них водними об'єктами є важливим аспектом землекористування в Україні, що відкриває широкі можливості для розвитку риборозведення, аквакультури, рибництва та інших водогосподарських напрямків. Вона дозволяє ефективно використовувати природні ресурси, забезпечуючи їх раціональне управління, збереження та забезпечує надходження до місцевих бюджетів.

Проєкт USAID HOVERLA здійснює підтримку ОМС у сфері оренди земельних ділянок у комплексі з розташованими на них водними об'єктами та розробила: а) модельне рішення «Про проведення земельних торгів з передачі в оренду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом»; б) проект договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом.

З питань отримання розроблених експертами Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» модельних актів у сфері оренди земельних ділянок у комплексі з розташованими на них водними об’єктами можна звернутися до експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» на електронну пошту: olena_hulenko@HOVERLA.com або dmytro_poturhaiev@hoverla.com