Земельні ресурси є основою для формування просторового та стратегічного планування розвитку громади, а також джерелом фінансового наповнення місцевого бюджету громад.

Органи місцевого самоврядування мають широкий спектр повноважень у сфері управління земельними ресурсами, зокрема володіння, користування та розпорядження  земельними ділянками усіх категорій та форм власності, а також механізми контролю за використанням та охороною земель, відповідальність за прозорість, раціональність і ефективність їх використання.

Місцеві ради при реалізації повноважень доволі часто стикаються із порушеннями у сфері землекористування. Тож всебічний і повсюдний аналіз стану використання земель, оцінка потреб та визначення інструментів застосування управлінських, технічних, правових заходів для захисту інтересів громади та збільшення відповідних надходжень до місцевих бюджетів, забезпечення екологічної безпеки та створення сприятливого інвестиційного середовища – першочергові завдання для кожної місцевої ради.

Експерти Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» продовжують надавати практичні рекомендації для налагодження якісних земельних відносин у громаді у рамках серії публікацій «Землекористування в громаді. Практичні рекомендації».

Другий матеріал цієї рубрики присвячений тому, як громаді замовити експертну грошову оцінку земельної ділянки.

 

Запитання:

Хто має право замовити виготовлення звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки з метою її викупу – орган місцевого самоврядування чи особа, яка має намір її викупити?

Відповідь:

Громадяни України, іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки державної та комунальної власності шляхом викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності. Крім того, громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 ЗКУ не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування, орендарі земельних ділянок, які набули право оренди земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів», мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.

Згідно статті 128 ЗКУ, продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб’єктами господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Отже, замовником виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності з метою її викупу громадянами та юридичними особами (як власниками нерухомого майна, яке на них розташовується, так і особами, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою) може бути виключно орган місцевого самоврядування. Виконавцями послуг з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути виключно суб’єкти господарювання, які є суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог Закону України «Про оцінку земель» та Закону України «Про цінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні».

 

Запитання:

Чи потрібно для відбору суб’єкта оціночної діяльності з експертної грошової оцінки земельної ділянки приймати положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки землі?

Відповідь:

Чинним законодавством України не передбачено обов’язковість проведення конкурсного відбору суб’єкта оціночної діяльності у сфері оцінки земель у разі потреби органу місцевого самоврядування у замовленні послуг з виготовлення експертної грошової оцінки земельних ділянок комунальної власності.

Проте з метою удосконалення порядку залучення органами місцевого самоврядування суб’єктів оціночної діяльності - суб’єктів господарювання відбір виконавців цих послуг може здійснюватися на конкурсних засадах. У такому разі орган місцевого самоврядування повинен розробити та затвердити рішенням сесії «Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності», затвердити склад конкурсної комісії для проведення конкурсного відбору суб’єктів оціночної діяльності та оприлюднити це рішення на офіційному сайті ради. Надалі для замовлення послуг з експертної грошової оцінки земельних ділянок комунальної власності керуватися виключно нормами затвердженого Положення.

Звертаємо вашу увагу, що в разі виявлення бажання у власника нерухомого майна викупити земельну ділянку державної чи комунальної власності із розстроченням платежу відповідно до пункту 9 статті 128 ЗКУ, то розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу визначено Постановою Кабінету Міністрів України №381 від 22.04.2009 року, якою в пункті 11 передбачається, що «уповноважений орган визначає на конкурентних засадах юридичну або фізичну особу, яка є суб’єктом оціночної діяльності в розумінні статті 6 Закону України “Про оцінку земель”». У такому разі обов'язковою є наявність затвердженого «Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності». Зважаючи на те, що на етапі отримання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки з метою її викупу орган місцевого самоврядування не може передбачити чи надалі виникне бажання у власника нерухомого майна скористатись правом викупу земельної ділянки з розстроченням платежу, тому доцільно було б розробити і затвердити таке Положення для уніфікації підходу щодо вибору суб'єктів оціночної діяльності для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок комунальної власності незалежно від подальших умов їх викупу.

Довідково: Нині чинними є такі акти, якими затверджуються окремі порядки проведення конкурсного відбору суб’єктів оціночної діяльності: Наказ Фонду державного майна України №2075 від 31.12.2015 року «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності», Наказ Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів №78 від 23.03.2022 року «Про затвердження Порядку проведення конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності», водночас Наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України №579 від 25.09.2012 року «Про затвердження Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурентних засадах» втратив чинність.

Нагадаємо, що у першому практичному матеріалі експерти розглянули питання користування власником нерухомого майна земельною ділянкою без оформлення договору оренди землі та те, як громаді захистити свої права та отримати орендну плату. З рекомендаціями можна ознайомитись за посиланням.