Автори: правова група Офісу підтримки реформи з децентралізації Мінрегіону

З початком повномасштабного вторгнення росії в Україну суспільні відносини суттєво змінилися. Це і не дивно, адже наша країна перебуває у стані війни, знищено безліч об’єктів інфраструктури, житлового фонду, адміністративних будівель. Вся економіка України встала на воєнні рейки. Відповідно, й механізми управління державним та комунальним майном у цей період мали стати більш гнучкими, простими та швидкими. Для цього Кабінет Міністрів України прийняв Постанову «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 р. № 634 (далі – «Постанова»).

Щодо звільнення від орендної плати за договорами, погодженими або укладеними до 24 лютого 2022 р.

На відміну від автоматичного звільнення від орендної плати аж чотирьох категорій державного майна, для майна територіальних громад Уряд встановив лише два випадки, коли орендар звільняється від орендної плати автоматично (тобто без рішення орендодавця чи уповноваженого ОМС).

Випадки «автоматичних» звільнень для комунального майна визначені пп. 1 п. 1 Постанови.

Важливо:

1. Правило автоматичного звільнення від орендної плати і стосується виключно договорів, що були чинними станом на 24.02.2022 р. або укладені після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 р. або раніше.
2. Це правило застосовується тільки до договорів, орендарями у яких є:

Перелічені категорії договорів звільняються від орендної плати на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до кінця 2022 року (пп. 1 п. 1 Постанови).

Зверніть увагу, що підтвердженням проходження орендарем-фізичною особою військової служби є відповідний запис у військовому квитку, посвідченні офіцерів і генералів, посвідченні прапорщиків (мічманів). Визначені особи або члени їх сімей зобов’язані надати орендодавцеві підтвердження факту проходження військової служби у строк до 60 календарних днів після завершення воєнного стану або припинення військової служби. При цьому Постановою жодним чином не регламентовано спосіб у який має бути надане підтвердження. Таким чином, громади мають право самостійно вирішувати, у який спосіб вони будуть отримувати такі підтвердження. Отже, попередньо припинити нарахування та стягнення орендної плати за такими договорами можна на підставі копій відповідних документів, надісланих орендарем на електронну пошту чи у будь-який з месенджерів. У подальшому орендар чи член його сім’ї у визначений Постановою строк може підтвердити цю інформацію, надавши уповноваженій особі орендодавця належним чином засвідчену копію відповідного документу.

Важливо! Оскільки Постанова набула чинності 01.06.2022 р., а право на звільнення від орендної плати у зазначених осіб виникло з першого дня введення воєнного стану, пп. 5 п. 1 Постанови зобов’язує орендодавця у разі отримання відповідної інформації від про орендаря-захисника, а також в усіх випадках, коли майно розташоване на відповідній території, автоматично перерахувати орендну плату. Окреме рішення уповноваженого органу для цього не потрібно. У разі наявності на дату набрання чинності Постановою переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період.

Важливо! Органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з питань, визначених п. 1 Постанови, відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Щодо авансового внеску та забезпечувального депозиту

За загальним правилом усі орендарі комунального майна зобов’язані були оплачувати авансовий внесок та забезпечувальний депозит, у розмірах визначених договором оренди. Проте з прийняттям Постанови ОМС та інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів звільнено від сплати авансового внеску та забезпечувального депозиту, а для усіх інших орендарів встановлено фіксований розмір авансового внеску та забезпечувального депозиту на рівні місячної орендної плати. Це стосується виключно договорів, які укладаються у період воєнного стану (п. 2 Постанови).

Це важлива новела, особливо для тих громад, які вирішили впорядкувати відносини оренди в умовах воєнного стану. Раніше ОМС нерідко затверджували власну форму договору оренди виключно через те, щоб уникнути обов’язку сплачувати депозит чи мінімізувати його розмір. Це було обумовлено тим, що ані у Законі України від 03.10.2019 р. № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (Далі – Закон № 157.), ані у Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою КМУ від 03.06.2022 р. № 483 (Далі – Порядок № 483) не міститься вимог про сплату депозиту, це визначається виключно у типовій формі договору оренди. А оскільки ОМС наділені правом затверджувати власну форму, обов’язок сплачувати депозит можна було обійти у такий спосіб (особливо тим учасникам, які укладали договори без проведення аукціону).

Згідно з пп. 2 п. 13 Постанови протягом воєнного стану орендарі комунального майна, які уклали договори оренди за результатами проведення електронних аукціонів або які уклали договори оренди без проведення аукціону відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону № 157, отримали право на повернення сплачених ними забезпечувальних депозитів за наявності наступних умов у сукупності:

Депозити не повертаються автоматично. Більше того, їх отримання  є правом, а не обов’язком орендаря. Тим більше, що з часом ці кошти все ж доведеться знову направити орендодавцю. Та про все по черзі.

Для повернення депозиту орендар протягом воєнного стану, але у будь-якому разі не пізніше місяця після його припинення чи скасування, звертається до орендодавця із заявою про повернення суми сплаченого депозиту. При цьому орендар має відповідати низці умов, про що зобов’язаний зазначити у заяві на повернення депозиту.

Відповідно до абз. 8 пп. 2 п. 13 Постанови у заяві на повернення депозиту зазначається:

До заяви додається витяг з ЄДР, якщо заявник є юридичною особою, або копія паспорта, якщо заявник є фізичною особою.

Заявник, що є юридичною особою, у структурі власності якої є інші юридичні особи, додатково подає схематичну структуру власності і копії паспортів усіх фізичних осіб, які відповідно до законодавства визнаються кінцевими бенефіціарними власниками юридичної особи — заявника. Така вимога не поширюється на банки та інші фінансові установи, утворені згідно із законодавством України.

Заяви про повернення депозиту направляються на адресу електронної пошти орендодавця, зазначену в договорі оренди.

Орендодавці і органи Державної казначейської служби зобов’язані повернути забезпечувальний депозит орендарю протягом 10 робочих днів з моменту отримання його заяви за умови відповідності орендаря умовам, що передбачені Постановою, та подання всіх передбачених цим підпунктом документів. У разі недостатності документів для прийняття рішення орендодавець повідомляє про це орендарю листом, що надсилається на адресу електронної пошти, зазначену в договорі оренди.

Важливо! Повертаємося до того, що повернення депозитів – це не «амністія» від держави, а підтримка тих видів бізнесу, яким найбільш гостро потрібні оборотні кошти на період воєнного стану. Тому останній абзац пп. 2 п. 13 Постанови зобов’язує орендарів, які отримали суми забезпечувальних депозитів за описаним вище порядком (включаючи орендарів, у яких майно було вилучено, але повернуто після припинення чи скасування воєнного стану), повернути такі суми орендодавцям до 30 квітня року, що настає за роком, в якому оголошено про припинення чи скасування воєнного стану на території за місцезнаходженням орендованого майна, але у будь-якому разі не пізніше ніж за три місяці до дати припинення чи скасування договору оренди. Від такого обов’язку будуть звільнені орендарі, договори оренди з якими будуть припинені станом на зазначену дату. Неповернення орендодавцю депозиту у вказаний строк буде підставою для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця. Однак для цього орендодавець зобов’язаний буде попередити орендаря в порядку, передбаченому договором оренди, про розірвання договору за такою підставою не пізніше ніж за місяць до дати його розірвання. Договір не може бути розірвано за такою підставою, якщо станом на дату розірвання договору, про яке орендодавець попередив орендаря, орендар повернув забезпечувальний депозит орендодавцю.

Отже, особам, які відповідають за супровід відповідних відносин у ваших територіальних громадах треба буде уважно обліковувати усіх орендарів, які скористаються правом на тимчасове використання коштів з депозиту, оскільки у разі їх неповернення, треба буде завчасно повідомити орендаря про можливість розірвання договору.

Щодо права на пільгову оренду

В особливих умовах у період війни опинилися орендарі, які користувалися майном на територіях, де нині ведуться активні бойові дії, або території яких були деокуповані після 24.02.2022 р. З метою збереження виробничого і трудового потенціалу України була запроваджена урядова Програма щодо тимчасового переміщення підприємств з постраждалих під час війни регіонів згідно якої усі підприємства можуть отримати державну допомогу в переміщенні своїх потужностей до безпечних областей країни. Приймаючи Постанову, надав таким підприємствам пільги у сфері оренди.

Зокрема, згідно з п. 4 Постанови, переможці електронних аукціонів, які взяли участь в аукціоні з метою переміщення виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності з територій Донецької, Луганської, Запорізької, Київської, Миколаївської, Сумської, Харківської, Херсонської, Чернігівської, Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей, Автономної Республіки Крим та м. Києва і м. Севастополя, протягом перших шести місяців оренди сплачують орендну плату (у тому числі авансовий внесок) в розмірі 1 гривня за 1 кв. метр орендованої площі (далі — пільгова орендна плата).

Особи, які бажають скористатися своїм правом на пільгову орендну плату мають разом із підписаним протоколом аукціону надати орендодавцю клопотання про сприяння переміщенню виробництва, видане обласною військовою адміністрацією за місцем розташування орендованого майна. В свою чергу застосування пільгової орендної плати оформлюється відповідним рішенням орендодавця одночасно із затвердженням протоколу аукціону. Звертаємо увагу, що Постанова не передбачає права орендодавця відмовити орендарю в застосуванні пільгової орендної плати (за умови наявності клопотання обласної військової адміністрації про сприяння переміщенню виробництва)

Важливо!

1. Клопотання про сприяння переміщенню виробництва затверджується за формою,  затвердженою ФДМУ.
2. У разі застосування пільгової орендної ставки в електронній торговій системі протягом місяця після припинення чи скасування воєнного стану має бути опубліковано клопотання обласної військової адміністрації про сприяння переміщенню виробництва та рішення про застосування пільгової орендної плати.

Щодо продовження та розірвання договорів

Договори оренди комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану. Для продовження договору оренди у такий спосіб заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються (див. п. 5 Постанови).

З цього правила є 2 виключення:

1. пільгова пролонгація договорів не застосовується до орендарів, які підпадають під дію ст. 19 Закону № 157. Однак, у цьому випадку балансоутримувач самостійно або за погодженням з органом управління має потурбуватися про своєчасне попередження про непродовження договору із вказівкою однієї з підстав, визначених ст. 19 Закону № 157. При цьому повідомлення має бути направлене орендарю за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди;
2. якщо рішення про продовження договору оренди було прийняте на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності Постановою. У такому випадку продовження договору оренди відбувається за загальним правилом (п. 143 Порядку № 483), а договір оренди може бути продовжений на той самий строк на який договори оренди були укладені.

Важливо:

1. Учасникам відносин важливо розуміти правову природу автоматичного продовження договорів, строки яких закінчуються у період воєнного стану, передбачену першими абзацами п. 5 Постанови. Ці строки продовжено у силу закону, і це не передбачає укладення додаткових угод чи якихось рішень з боку орендодавця чи уповноваженого ОМС. Це не є новим етапом оренди, тотожним продовженню оренди на підставі додаткових угод, які ми б здійснювали у звичайних умовах. Розуміти різницю важливо у першу чергу тим, чиї договори укладені вперше, і хто після спливу чотиримісячного періоду після звершення війни матиме намір на продовження відносин оренди. Для вас таке післявоєнне «договірне» продовження все рівно буде вважатися першим, тому що у воєнний період додатковий час оренди імперативно встановив Уряд, і це не було пов’язане із вашим волевиявленням.
2. Уряд пролонгував терміни дії договорів оренди державного та комунального майна для усіх бажаючих у зв’язку із настанням особливих обставин. Це пов’язано із низкою безпекових підстав, у тому числі, із необхідністю посиленого захисту офіційних електронних ресурсів від кібератак. Тому з 01.06.2022 р. і до завершення воєнного стану та протягом 4-х місяців по тому орендарі, які навіть мають бажання та можливість продовжити свої договори на звичайних, довоєнних умовах (тобто на більший період) не зможуть скористатися цим правом.
3. В подальшому автоматично пролонговані договори оренди будуть продовжуватися за загальним правилом, визначеним в п. 135 та п. 143 Порядку № 483. При цьому, для тих орендарів, граничний строк подання заяви про продовження договору за нормальними (не воєнними) правилами припадає на період воєнного стану, останнім абзацем п. 5 Постанови строк продовжено на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування.

Також спрощено процедуру розірвання договорів оренди. Постановою передбачається, що договори оренди будуть розриватися за заявою орендаря, яка має бути надана орендодавцю, шляхом направлення відповідної заяви на електронну пошту орендодавця вказану у договорі оренди.

Важливо! Поданою вважається за умови виконання у сукупності двох умов:

1. заява підписана уповноваженою на те особою;
2. PDF-копія заяви надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди.

Якщо у договорі не зазначено адресу електронної пошти, заява про припинення договору подається відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу. Постановою передбачається, що саме обласна військова адміністрація має вжити заходів для подання заяви орендаря (у тому числі оригінальних примірників документів у разі їх наявності) орендодавцю відразу після появи можливості її подання. Однак, очевидно, що кожний ОМС зацікавлений у максимально швидкому отриманні відповідної інформації. Тому особам, відповідальним у громаді за ведення відповідної роботи, бажано завчасно прокомунікувати із профільним департаментом адміністрації, повідомивши електронні та поштові адреси, на які балансоутримувачам та/або уповноваженим органам управління зручно отримувати відповідні документи.

Після завершення (у тому числі дострокового) оренди, орендар має повернути майно орендодавцю, що підтверджується актом повернення з оренди. Абзацом 4 п. 5 Постанови передбачено, що у разі, якщо сторони договору позбавлені можливості підписати акт повернення майна з оренди, майно вважається повернутим з моменту настання однієї з таких подій:

1. отримання орендодавцем заяви орендаря про дострокове припинення договору;
2. отримання обласною військовою адміністрацією за місцезнаходженням орендованого майна заяви орендаря про дострокове припинення договору, якщо майно перебуває на визначеній території[3] і за умови, що договір оренди не містить інформації про електронну пошту сторін, а за місцезнаходженням орендодавця відсутня можливість вручення листа.

Щодо скорочення та спрощення процедур погоджень

Прийнявши Постанову Уряду вдалося значно скоротити час проходження процедури включення об’єкта оренди до одного з переліків. Якщо до прийняття Постанови уповноважений орган до сфери управління якого належить балансоутримувач мав 40 робочих днів на прийняття рішення про доцільність передачі майна в оренду / про надання згоди на передачу майна в оренду або про  відмову у погодженні передачі майна в оренду то Постановою це строк скорочено до 7 робочих днів. Така ж ситуація і  з випадками коли уповноважений орган не надає погодження чи відмови у такому погодженні(ігнорує прийняття рішення). У чинній редакції постанови передбачено, що у випадку відсутності погодження або відмови в погодженні протягом 7 робочих днів з моменту надходження відповідної заява, такі дії уповноваженого органу фактично вважаються мовчазною згодою щодо прийняття рішення про намір передачі майна в оренду.

Важливо! Підписання балансоутримувачем договору оренди фактично означає прийняття ним рішення про намір передачі майна в оренду.

Особливості оцінки та страхування для орендарів з ч. 2 ст. 15 Закону № 157

Постановою також встановлено особливості передачі майна в оренду органам державної влади та органам місцевого самоврядування, іншим установам і організаціям, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів (перелік таких орендарів визначений абз. 2 ч.1 ст. 15 Закону № 157). У випадку передачі майна в оренду зазначеній вище категорії орендарів:

Важливо! На час дії воєнного стану діє заборона на публікації в електронній торговій системі будь-якої інформації про орендарів – органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів та Пенсійний фонд України та будь-яких рішень у сфері оренди щодо зазначених вище орендарів (рішення про доцільність передачі майна в оренду, про надання згоди на передачу майна в оренду, про  відмову у погодженні передачі майна в оренду, тощо).

Щодо правил оцінки майна для інших категорій орендарів

За загальним правилом для визначення стартової орендної плати використовується балансова вартість об’єкта оренди (крім випадків визначених в ч. 4 ст. 8 Закону № 157). Відповідно до п. 2 ст. 8 Закону № 157 балансоутримувач об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку такого об’єкта, зокрема якщо залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю та якщо залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10 % його первісної балансової вартості. Тобто коли згідно даних бухгалтерського обліку амортизаційні відрахування об’єкта оренди досягли критично високих показників орендодавець має вживати заходи та рекомендувати балансоутримувачу здійснити переоцінку таких об’єктів оренди. Проте процедура переоцінки є досить затратною та потребує певного часу, а в умовах воєнного стану гостро стоїть питання використання коштів місцевого бюджету найбільш раціонально.

Тому на період дії воєнного стану запроваджено трохи інший механізм визначення балансової вартості. У випадку коли балансова вартість відсутня чи становить менше ніж 10 % від первісної вартості об’єкта оренди проведення переоцінки не є обов’язковим. При цьому стартова орендна плата визначається з розрахунку 1 грн за м². Разом з тим описане вище положення може бути застосовано лише за умови, щодо нерухомого майна, яке передається в оренду шляхом проведення електронного аукціону.

Важливо! Постанова не забороняє здійснити переоцінку, а лише надає право її не здійснювати.

Щодо особливостей проведення аукціону в умовах воєнного стану

На період дії воєнного стану Урядом значно скорочено час на проведення аукціону. Якщо раніше аукціон мав відбутися не раніш ніж через 20 днів то зараз цей час скорочено до 5 календарних днів, при цьому граничний термін проведення аукціону, у вигляді 35 днів, залишився без змін.

Онлайн аукціони значно знизили корупційну складову орендних процесів, адже всі кроки оренди відбувалися онлайн з обов’язковим оприлюдненням усіє інформації в ЕТС. Проте реалії з якими ми стикнулися в воєнний час змушує захищати в першу чергу людей персональні дані яких публікуються в ЕТС.

Так на час дії воєнного стану, але в будь-якому випадку до моменту коли оператор ЕТС буде на сто відсотків переконаний в захищеності даних, які публікуються в ЕТС, уся інформація про кожного учасника електронного аукціону є анонімною, тобто такою що не розкривається після завершення аукціону. Це стосується і інформації, яка формується про переможця аукціону в протоколі. Наразі інформація про переможців та учасників аукціону буде доступна тільки оператору електронного майданчика та орендодавцю. До того ж у відкритому доступі будуть відсутні протокол про результати електронного аукціону, договір оренди та акт приймання-передачі. Зазначені документи будуть оприлюдненні після появи технічної можливості[4].

Варто також зазначати, хоча і інформація про учасників аукціону наразі є анонімною, підтвердити факт участі в аукціоні все ж можливо. За заявою учасника електронного аукціону майданчики надаватимуть інформацію(довідки) про участь в конкретному аукціоні.

Що стосується процедури формування протоколів та підписання його переможцем аукціону. Фактично дана процедура не зазнала змін, як і в довоєнні часи протокол формується в автоматичному режимі після завершення останнього раунду електронного аукціону. Після чого переможець аукціону має три робочих дні на його підписання.

Хоча ми і говоримо, що процедура формування та підписання протоколу не зазнала змін, не можна не відмітити один важливий нюанс. Порядок № 483 не конкретизує, яким саме чином має бути підписаний протокол. Разом з тим Постанова значно розширю та в деякій мірі спрощує підписання протоколу з переможцем аукціону надавши право підписати його з використанням КЕП. До того ж це правило поширюється і на договори оренди та акти приймання передачі приміщень

Щодо суборенди

З прийняттям Постанови, значно розширились можливості щодо передачі комунального майна в суборенду.

Пункт 10 Постанови надає додаткові дозволи на передачу майна в суборенду за умови, що таке майно перебувало в оренді до 24.02.2022 р.

При цьому договори оренди, за якими можна передавати майно в суборенду, умовно можна класифікувати за об’єктами оренди та суб’єктами оренди. нижче наведено перелік, яке ж саме майно та хто з орендарів може передавати майно в суборенду (наведені у переліку категорії застосовуються окремо одна від одної).

Важливо! Строк дії укладеного відповідно до цього пункту договору суборенди не може перевищувати строку, протягом якого діє воєнний стан, збільшеного на 12 місяців, але у будь-якому разі не може бути більшим за строк договору оренди.