Автор: Юрій Ганущак, директор Інституту розвитку територій

Прийняття законопроекту № 2178-10 в першому читанні лише засвідчило готовність уряду вирішити проблему з обігом землі. Це - фактично сигнал всім зацікавленим сторонам про те, що існуючий стан справ не задовольняє ні уряд, ні міжнародних кредиторів, пора серйозно сісти за стіл переговорів і домовлятись про правила гри.

З одного боку, об’єктивні умови для цивілізованого обігу землі ще не створені – інвентаризація земель з вини Держгеокадастру не завершена, формування дієздатних, тобто спроможних здійснювати супровід такого обігу об’єднаних територіальних громад теж далеке від успішного фінішу. Також не створені стійкі від корупційної ерозії державні органи в особі префектів, а без них Україна залишається неофеодальною країною, де підкуп державних чиновників місцевими князьками відбувається чи не на другий день після їх призначення. Банківські ставки по кредитах практично не доступні. Судова система не гарантує захист права власності.

З іншого боку, екстенсивний розвиток сільського господарства, орієнтований на швидке повернення вкладених коштів, вже не задовольняє ні фермерів, ні крупних агровиробників. Адже такі затратні та довготривалі проекти, як садівництво юридично захищені тоді, коли земля оформлена на правах власності, а не оренди. І не рятує навіть така прихована форма продажу, як оренда на 49 років, адже підстав для її розірвання можна знайти достатньо. Сукупний бізнес, такий як первинна переробка сільськогосподарської продукції, теж вимагає визначеності з поставкою сировини. І якщо крупні молочні підприємства вирішують цю проблему, купуючи молоко з декількох областей, то виробництво продукції не масового споживання, наприклад  вироби з козячого чи овечого сиру, ефективне на маленьких заводах, заснованих на сімейній праці. І наявність землі, зайнятої під сіножаті для випасу худоби – питання домовленостей з рядом фермерів, які забезпечують сівозміну. Стійкість та сталість таких відносин залежить від права власності на землю. Експлуатація земель державної власності є теж далекою від рівня ефективності, який міг би бути, якби земля була в приватній власності. Знову ж таки, формування органів публічної влади на новій територіальній основі прогнозується до кінця 2020 року, якраз тоді коли й запланований запуск ринку землі. Поступове, але неухильне зниження облікової ставки Нацбанку, як свідчення посилення стійкості банківської системи, вселяє надію на те, що кредитування сільськогосподарського сектору через доступні кредити до кінця 2020 року стане більш привабливим.

Які ж вихідні інтереси учасників ринку. Продавці – фізичні особи, які отримали право власності в 90 роки, за двадцять років зрозуміли, що земля, стала не стільки товаром, скільки капіталом, який забезпечує, хоч і невеликий, зате сталий дохід селянам, практично як додаткову форму соціальної допомоги. Якщо одразу після розпаювання чи не 80% нових власників землі були готові її продати, то зараз таких в десять разів менше, що дає певну гарантію, що ринок не впаде після його відкриття. Держава зацікавлена в продажі своєї частки хоча б для того, щоб вирішити хронічні проблеми з бюджетом. Фермери морально дозріли до того, що землю прийдеться викуповувати, однак не мають достатньо обігових коштів, щоб конкурувати з агрохолдингами. Останні можуть собі дозволити потягатись на земельних аукціонах з іншими реальними учасниками земельного ринку, однак безсилі перед вітчизняними олігархами, які сподіваються на спекулятивні операції. Знову ж таки улюблена гра в монополізм з постійним шантажем держави – характерна риса епохи становлення капіталізму. Відбілювання задекларованих грошей, які не можуть бути підтверджені документами, через покупку землі – теж привабливе вкладення для корупціонерів, однак їм важко буде тягатись з професійними спекулянтами. Іноземний капітал не проти вийти на земельний ринок в Україну, однак готовність його купувати землю за захмарними цінами дуже перебільшена. Йдеться швидше про забезпечення стабільного експорту необробленої сільськогосподарської продукції з України, яка на економічних мапах світу визначена саме, як сировинний придаток в розподілі праці та капіталу.

Від того, яким чином буде запущений ринок землі залежить майбутня картина України. Якщо відпустити ринок у вільну конкуренцію, невдовзі ми отримаємо схему розселення, аналогічну тій, яка є в Аргентині – 5% мешканців країни проживає в сільській місцевості, решта обезземелених колишніх селян туляться в нетрях великих міст, створюючи потужній соціальний тиск. Сільськогосподарський сектор виглядає як досить ефективний, однак кілька потужних агрохолдингів серйозно шантажують державу, загрожуючи продуктовою безпекою. Європейський ринок безлічі фермерів з відносно невеликим сімейним бізнесом має меншу продуктивність, однак добре підживлює соціальну інфраструктуру в сільській місцевості. Європейський приклад для України видається більш прийнятним з огляду хоча б на те, що країна переживає серйозну демографічну кризу. Вона може бути зупинена стимулюванням народжуваності насамперед в сільській місцевості, де немає проблеми з житлом, однак високий рівень безробіття. Децентралізація дозволяє стимулювати створення робочих місць в містечках та селищах, фермерське господарство як правило, використовує місцевих селян.

Чи можна задовольнити інтереси всіх цих учасників ринку землі? Як і будь-який первинний ринок, він не може бути одразу чисто конкурентним. Це вже після наступних перепродажів включаються механізми балансування попиту та пропозиції. Застосування ж механізмів державного регулювання на первинному ринку в багатьох випадках є виправданим. Слід нагадати, що власники паїв їх отримали практично безплатно, тому психологічно готові розпрощатись з ними. Це в країнах Східної Європи під час приватизації майно віддавали безплатно тільки в рамках реституції. Інші ж особи, які не мали підтверджуючих документів на землю чи маєтки, реквізовані в часи колективізації, купували їх, хоч і за відносно невелику ціну. Досвід ваучеризації в Україні початку 90-х подав негативний сигнал – середній клас власників не сформувався. Тому психологічно люди сприймають відкритий продаж землі, як приховану форму грабунку. Відсутність державного супроводу процедур купівлі-продажу в поєднанні із слабкою судовою системою не дає гарантії ні покупцям ні продавцям, що не з’являться треті особи, які висунуть «пропозиції, від яких не можна відмовитись». Нейтралізація орендарів та орендодавців може відбуватись також за банальною схемою – викупу за високою ціною земельної ділянки, яка перекриває доступ для орендаря до іншої частині поля, яку він обробляє. Звичайно ціна цієї частини землі впаде і рейдер її викупить за безцінь.

Тому державне регулювання може виглядати в пропозиції як покупцям, так і продавцям ціни, яка виглядає справедливою для сторін. Це може бути нормативна оцінка землі. Звичайно, продавці можуть стверджувати, що ціна низька, однак вихід на аукціони може виглядати для них не досить привабливим. Для фермерів виграти аукціон проти агрохолдинга теж є досить проблематичним. Тому він швидше погодиться заплатити фіксовану ціну, встановлену державою.

Слід встановити максимальну площу, в рамках якої можуть здійснюватись операції купівлі-продажу за фіксованою ціною. Це може бути максимальна площа, яку в змозі самостійно обробити фермерська сім’я. Це близько 300 га. Слід встановити, що право викупу в межах такої площі одним масивом можуть тільки фізичні та юридичні особи, які фактично орендують її протягом останніх трьох років, тобто підтвердили серйозність своїх намірів працювати на землі. Таке право має бути також і для сільськогосподарських підприємств, для того, щоб умови для всіх покупців були однакові, хоча, звичайно, 300 га для них є мізерною площею. Решту можуть докупити на земельних аукціонах, які доцільно запустити не раніше двох років після запуску періоду ринку за фіксованою ціною.

Звичайно, нормативна оцінка землі буде змінюватись, виходячи зі змін параметрів, за якими вона обчислюється, насамперед, доходу, який знімається із землі. Однак очікується, що вона буде змінюватись досить повільно, що дозволить заспокоїтись ринку після його запуску. Регулювання попиту-пропозиції найкраще було б здійснювати через Земельний банк, хоча довіра до такого інструменту виглядає не дуже високою. Але у всякому випадку контроль за процесом зі сторони державних органів потрібно здійснювати.

Перехід до повністю відкритого ринку землі доцільно здійснювати не раніше як через п’ять років, - терміну, достатнього для того, щоб фермери змогли викупити за фіксованою ціною достатню для ведення господарства кількість землі за власні, чи позичкові кошти. Протягом цього строку не слід розраховувати на серйозні капіталовкладення – всі зароблені кошти будуть направлятись саме на викуп землі. Державному бюджету теж не варто сподіватись на додаткові надходження – вони можливі тільки внаслідок продажу державної землі іноземним інвесторам, що наразі досить негативно сприймається суспільством.

Який вибрати сценарій відкриття ринку землі, вирішувати народним обранцям та уряду. Однак слід розуміти, що простого та популярного рішення не буде – земля завжди була сакральною для українця, і відверто лібертаріанські підходи в цьому питанні можуть викликати жорсткий опір в українському суспільстві.