Оренда земельних с/г ділянок та охорона земель: основні законодавчі зміни - роз’яснення для громад

Програма DOBRE спільно з Всеукраїнською асоціаціює ОТГ 21 грудня 2022 року провели онлайн вебінар на тему: «Ключові новели Закону України № 2698-ІХ від 19.10.2022 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» та практика їх застосування», щоб надати відповіді на поширені запитання територіальних громад.

Передивитись запис вебінару можна за посиланням.

За результатами заходу фахівці сформували відповіді на запитання від громад, які були поставлені під час вебінару, а саме:

  • Чи можливо на даний час проводити поділ сформованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
  • Як перевірити, чи використав громадянин своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки.
  • Чи може термін розстрочки платежу (при здійснені купівлі земельних ділянок), що встановлений на рівні 10 років, бути зменшений.
  • Чи всі земельні ділянки повинні бути зареєстровані в Державному земельному кадастрі та зареєстровані їх права.
  • Хто має право на отримання безоплатно у власність земельних ділянок в умовах воєнного стану.
  • Чи розробляється технічна документація чи проект землеустрою щодо надання земельних ділянок, на яких розташований об’єкт нерухомого майна (будівля чи споруда), що знаходиться у власності, однак рішення на виділення земельної ділянки відсутнє.
  • Чи потрібно сплачувати втрати с/г виробництва, у разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, в якому розраховані ці втрати, затверджений після набрання чинності Законом №2698-IX.
  • Чи можна проводити розпаювання земель фермерського господарства, наданих йому на праві постійного користування після набрання чинності Законом №2698.
  • Чи може ОМС передавати в оренду несформовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, відповідно до п.27, розділу Х, Земельного кодексу України. Чи може ОМС надавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в оренду строком на 1 рік без проведення земельного аукціону.
  • Який порядок продовження договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв), який закінчується в лютому 2023 р.
  • Чи потрібно реєструвати право оренди на земельні ділянки, договори оренди по яких закінчилися в період з 24.02.2022 р. по 19.11.2022 р. та були поновлені на один рік без волевиявлення сторін.
  • Чи можливо зменшити розмір орендної плати за земельну ділянку, якщо майном, розташованим на цій ділянці, підприємство не користується (не з вини підприємства, майно використовує Міністерство оборони).
  • Чи потрібно реєструвати договори оренди земельних ділянок, які сформовані за спрощеною процедурою в реєстрі речових прав на нерухоме майно.
  • Чи відбувається автоматичне (без волевиявлення сторін) поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін дії яких закінчився після набрання чинності Законом №2698.

     

  1. Чи можливо на даний час проводити поділ сформованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення?

Законом України № 2698-ІХ від 19.10.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» скасовано пп 6. п.27 розділу Х Земельного кодексу України, яким заборонялось формування  земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у підпункті "а" підпункту 1 цього пункту, крім тих, що передаються в оренду відповідно до пп. 2 п.27 розділу Х Земельного кодексу України . Отже з набранням чинності даного закону громадам дозволено:

  • Поділ та об'єднання земельних ділянок;
  • Виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості);
  • Розроблення документації із землеустрою по «старих» рішеннях;
  • Передача в  оренду  для городництва.

Поділ земельних ділянок комунальної власності відбувається на підставі дозволу Ради відповідного рівня на складання землевпорядної документації щодо поділу або об’єднання в одну ділянок після поділу.

Крім дозволу Ради на поділ земельної ділянки, землевпорядній організації також треба надати:

  • згоду орендаря / землекористувача / заставодержателя на поділ земельної ділянки, якщо ділянка знаходиться в оренді / постійному користуванні, чи заставі;
  • у разі наявності на ділянці нерухомості – відповідним чином засвідчені копії документів, що посвідчують право власності на об’єкти нерухомого майна та матеріали технічної інвентаризації об’єктів (технічний паспорт на будівлі);
  • для фізичних осіб – копія паспорту та коду;
  • для юридичних осіб – засвідчені підписом та печаттю зацікавленої особи копії Витягу з ЄДРПОУ та установчих документів.

Цільове призначення земельних ділянок, утворених в результаті поділу первісної земельної ділянки, не може змінитись, а залишається таким, як і в первісної земельної ділянки (до поділу).

Розроблена землевпорядною організацією технічна документація на поділ земельної ділянки подається на розгляд Держгеокадастру, який реєструє новоутворені в результаті поділу земельні ділянки в Державному земельному кадастрі України (ДЗК). Після реєстрації нових ділянок в ДЗК, державний кадастровий реєстратор видає витяги з кадастру на підтвердження проведених змін.

Кожній земельній ділянці, що утворилась в результаті поділу, присвоюється новий кадастровий номер, який буде зазначено у відповідному витягу з кадастру.

Після отримання витягів з кадастру на земельні ділянки, що утворились в результаті поділу, необхідно звернутись до центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса з метою реєстрації права власності окремо на кожну новоутворену в результаті поділу земельну ділянку.

 

  1. Чи можна передавати у власність, земельну ділянку для будівництва індивідуальних гаражів, якщо на будівлю гаража є право власності, керуючись підпунктом 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу України?

Відповідно до змін в пп. 5 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд). Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для будівництва індивідуальних гаражів площею, яка складає не більше 0,01 гектара або 100 м2.

 

  1. Як перевірити, чи використав громадянин своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки?

Інформацію про використання громадянином права на безоплатну приватизацію земельної ділянки слід перевіряти в двох джерелах:

  1. Замовити через ЦНАП довідку про наявність у Державному земельному кадастрі відомостей про одержання у власність земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації за певним видом її цільового призначення (використання).
  • Адміністративний збір при цьому не стягується, тобто довідка надається безкоштовно;
  • Строк надання послуги: Протягом 10 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви у територіальному органі Держгеокадастру;
  • Результат надання: Довідка про наявність та розмір земельної частки (паю), довідка про наявність у Державному земельному кадастрі відомостей про одержання у власність земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації за певним видом її цільового призначення (використання) або повідомлення про відмову у наданні відомостей з Державного земельного кадастру;
  • Способи отримання результату: Довідка про наявність та розмір земельної частки (паю), довідка про наявність у Державному земельному кадастрі відомостей про одержання у власність земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації за певним видом її цільового призначення (використання) або вмотивована відмова в її наданні видається заявнику (уповноваженій особі заявника), надсилається поштою на адресу, вказану заявником у заяві.
  • Підстави для відмови: 1. У Державному земельному кадастрі відсутні запитувані відомості. 2. Із заявою про надання відомостей з Державного земельного кадастру звернулася неналежна особа (право на отримання надано громадянам (зокрема, довідки про наявність та розмір земельної частки (паю) – для подання уповноваженим  представником сім’ї до місцевої державної адміністрації або до виконавчого  комітету сільської, селищної ради заяви про надання державної соціальної допомоги). 3. Документи подані не в повному обсязі (відсутність документа, що підтверджує повноваження діяти від імені заявника) та/або не відповідають вимогам, встановленим законом (заява не відповідає встановленій формі).
  1. Орган місцевого самоврядування в межах своїх повноважень може перевірити інформацію в реєстрі Речових прав на нерухоме майно.

 

  1. Чи може термін розстрочки платежу, що встановлений на рівні 10 років, бути зменшений?

При здійснені купівлі земельних ділянок відповідно до положень п. 61 розділу Х Земельного кодексу України особами, яким належить право постійного користування чи право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України № 2698-ІХ від 19.10.2022 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (до 19.11.2022) належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 цього Кодексу не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування. Абзацом другим зазначеного пункту передбачено що покупець має право на розстрочення платежу із сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

Зазначеним пунктом встановлено також наступні особливості:

  • Строк розстрочення платежу становить щодо земель сільськогосподарського призначення - 10 років, щодо земель несільськогосподарського призначення - 30 років, якщо покупець не ініціює встановлення меншого строку.
  • Покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції.

Отже покупці таких земельних ділянок мають право на розстрочку (максимальний термін якої визначений) а також на дострокове погашення суми ціни продажу земельної ділянки.

Важливо – встановлення меншого (ніж 10 років для земель сільськогосподарського призначення) строку розстрочення платежу відбувається за ініціативою покупця земельної ділянки, а не продавця.

На цей час регулювання розрахунків із розстроченням платежу здійснюється з урахуванням «Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності», що затверджений Постановою Кабінету Міністрів від 22.04.2009 року №381 та може бути застосований і у випадку купівлі земельних ділянок особами, яким належить право постійного користування відповідно до п. 61 розділу Х Земельного кодексу України

 

  1. Чи всі земельні ділянки повинні бути зареєстровані в Державному земельному кадастрі та зареєстровані їх права, чи ділянки які передані відповідно до п.п 8 та 9 п.27. розділу X Земельного кодексу України?

Законом України від 19.10.2022, №2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» не передбачено обов’язкової реєстрації земельних ділянок, які передані в користування органом місцевого самоврядування за спрощеною процедурою на один рік для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Натомість:

  • землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, та передали такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зобов’язані подати заяву про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки протягом двох місяців з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру. У разі якщо протягом трьох місяців з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру право оренди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди земельної ділянки вважається припиненим;
  • орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності, які передали на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням зобов’язані подати заяву про державну реєстрацію права оренди, суборенди земельної ділянки протягом двох місяців з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру. У разі якщо протягом трьох місяців з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру право оренди, суборенди земельної ділянки не зареєстровано, договір про передачу права землекористування вважається припиненим.

 

  1. Хто має право на отримання безоплатно у власність земельних ділянок в умовах воєнного стану.

Законом України від 19.10.2022, №2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»  внесено зміни до пп.5, п.27 розділу X Земельного кодексу України (ЗКУ), та визначено що: безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом.

Отже, право на безоплатне отримання земельної ділянки у власність під час дії воєнного стану мають тільки  громадяни України, яким на праві приватної власності належать об’єкти нерухомого майна (у тому числі індивідуальні житлові будинки, гаражі, садові будинки та інші будівлі), право власності на які оформлено згідно діючого законодавства.

Окрім, того право на отримання безоплатно у власність земельних ділянок мають громадяни, яким земельні ділянки були надані до 1 січня 2002 у користування.

 

  1. Чи розробляється технічна документація чи проект землеустрою щодо надання земельних ділянок, на яких розташований об’єкт нерухомого майна (будівля чи споруда), що знаходиться у власності, однак рішення на виділення земельної ділянки відсутнє?

Щодо зазначеного питання слід чітко відрізняти. Для надання земельної ділянки громадянам при проведенні процедури безоплатної приватизації (у межах норм) для земельної ділянки що перебуває у користуванні (у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності) відповідно до ст. 118 Земельного кодексу України розробляється технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що замовляється громадянином без надання дозволу на її розроблення.

Відповідно до п.п 5 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України з змінами, внесеними згідно із Законом № 2698-IX від 19.10.2022 починаючи з 19.11.2022 під час дії воєнного стану може здійснюватися безоплатна передача земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності Земельним кодексом України.

Звертаємо увагу що для можливості приватизації згідно даного підпункту достатньо дотримання однієї з вимог або розташування об’єктів нерухомого майна або передачі у користування до набрання чинності ЗКУ. Дотримання одночасно обох вимог не потребується!

Тобто приватизація в межах норм встановлених ст. 121 Земельного кодексу України земельної ділянки для обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд що належать громадянам на праві приватної власності під час дії воєнного стану можлива, та реалізується шляхом розробки технічної документації і не потребує попередніх рішень про надання дозволу.

Для інших цілей (відмінних від безоплатної приватизації в межах встановлених норм) для ділянок на яких розташований об’єкт нерухомого майна (будівля чи споруда) попередньо здійснюється формування земельних ділянок як об’єктів цивільних прав у відповідності до положень ст. 791 Земельного кодексу України із дотриманням всіх вимог до відповідної процедури.

Слід відзначити що п.3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» визначено «Установити, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, інші об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди, лінійні об’єкти енергетичної інфраструктури), право власності на які зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників таких об’єктів на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння» можливість присвоєння кадастрового номеру на земельну ділянку за заявою власника об’єктів нерухомого майна, що на ній розташовані на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Але, для розроблення такої технічної документації необхідно наявність дозволу власника (розпорядника) земельної ділянки, землекористувача, що передбачено частиною 3 ст 55 Закону України «Про землеустрій» «У разі передачі у власність та користування земельної ділянки на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування технічна документація розробляється на підставі дозволу, виданого відповідним органом (крім випадків, якщо відповідно до закону розроблення технічної документації здійснюється без надання такого дозволу).»

А як вже було визначено вище, розроблення технічної документації без дозволу передбачено для присадибних земельних ділянок та у випадках, зазначених в п.14 розділу ІХ Закону України «Про землеустрій».

Тобто, на цей час, законодавство України, дозволяє формування земельних ділянок для передачі у власність або користування власникам об’єктів нерухомого майна як на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок так і на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки. Але, на практиці, кадастрові реєстратори досить прискіпливо відносяться до реєстрації земельних ділянок на підставі технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж (крім присадибних земельних ділянок). Тому, якщо відсутні матеріали що обґрунтовують межі та розмірі земельної ділянки для експлуатації та обслуговування об’єкту нерухомого майна, буде більш доречним формування земельних ділянок шляхом розроблення проекту землеустрою.

 

  1. Чи потрібно сплачувати втрати с/г виробництва, у разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, в якому розраховані ці втрати, затверджений після набрання чинності Законом №2698-IX? 

Законом України від 19.10.2022, №2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»   (Закон 2698) внесені зміни до Земельного кодексу України (ЗКУ) в частині скасування втрат сільськогосподарського виробництва.

Проте, звертаємо вашу увагу, якщо розробка проекту землеустрою та внесення до Державного земельного кадастру (ДЗК) відомостей про зміну цільового призначення відбулись до набрання чинності Закону 2698, необхідно керуватися тими положеннями ЗКУ що діяли на момент внесення  відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки до ДЗК. П. 8 ст. 20 ЗКУ (до внесення змін законом 2698) визначалось наступне: «зміна цільового призначення земель сільськогосподарського, лісогосподарського призначення здійснюється за умови відшкодування власником земельної ділянки (а для земель державної та комунальної власності - користувачем) втрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва, крім випадків, визначених законом. Внесення до Державного земельного кадастру відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки в таких випадках здійснюється за умови надання її власником (а для земель державної та комунальної власності - користувачем) забезпечення виконання зобов'язання з відшкодування втрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва, крім випадків, визначених законом, у вигляді гарантії. Державний кадастровий реєстратор, який вносить до Державного земельного кадастру відомості про зміну цільового призначення такої земельної ділянки, за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру негайно повідомляє установу, що видала гарантію, про настання підстави для відшкодування втрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва.

Таким чином підставою для відшкодування втрат законодавець визначив саме внесення відомостей про зміну цільового призначення земельної ділянки до ДЗК.

П. 4, Порядку визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.11.1997 N 1279 передбачено що, відшкодування втрат проводиться у двомісячний термін після  затвердження  в  установленому порядку проекту.

 

  1. Чи можна проводити розпаювання земель фермерського господарства, наданих йому на праві постійного користування після набрання чинності Законом №2698?

Ст. 13 Закону України «Про фермерське господарство» передбачено право членів фермерського господарства безоплатно отримати у власність земельну ділянку, що раніше були надані їм у постійне користування. Це право реалізується шляхом приватизації, або так званого «розпаювання» земель.

Законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель»  внесено зміни до пп.5 п.27  Розділу X Земельного кодексу України (ЗКУ), визначено: «безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом» 

Враховуючи положення пп. 5 п. 27 розділу 10 ЗКУ, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі заборонено, процедура розпаювання фермерського господарства передбачає формування ділянок сільськогосподарського призначення з метою їх подальшої безоплатної приватизації. Право на  безоплатну передачу земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), наразі, мають тільки ті громадяни яким  на праві постійного користування земельні ділянки  були надані до 01.01.2002.

 

  1. Які документи посвідчують право користування земельними ділянками до набрання чинності Земельним кодексом України?

   З цього питання є окреме роз’яснення Держгеокадастру від 03.06.2021, ознайомитись з яким можна за посиланням. В даному роз’ясненні говориться, що документами, які підтверджують наявність у громадянина права користування, можуть бути, зокрема, державні акти на право постійного користування земельними ділянками (стаття 23 Земельного кодексу України в редакції 1992 року, первісна редакція стаття 126 чинного ЗКУ), державні акти на право володіння землею (стаття 23 Земельного кодексу УРСР 1990 року), записи в земельно-шнурових книгах сільськогосподарських підприємств і організацій, записи в погосподарських книгах сільських рад, записи в реєстрових книгах виконавчих комітетів міських і сільських рад (стаття 20 Земельного кодексу УРСР 1970 року).

Таким чином, до документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою, до набрання чинності Земельного кодексу України належать:

  • Декретні рішення відповідно до декрету №15-92 Кабінету Міністрів України  «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року;
  • Державні акти на право довічного успадкованого володіння землею;
  • Державні акти на право постійного володіння (користування) землею;
  • Витяги з реєстрових, погосподарських, земельно-шнурових книг тощо;
  • Договора про надання в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку;
  • Акт відводу земельної ділянки в натурі.

 

  1. Чи може ОМС передавати в оренду несформовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, відповідно до п.27, розділу Х, Земельного кодексу України? Чи може ОМС надавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в оренду строком на 1 рік без проведення земельного аукціону?

У відповідності до пп. 2 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України  у редакції, викладеній  Законом України від 19.10.2022, №2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» передбачається, що у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України за особливою процедурою здійснюється передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).

пп. 2 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України також передбачено що передача в оренду  відповідної земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів та  що формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера.

Отже, ОМС може передавати земельну ділянку сільськогосподарського призначення строком на один рік без проведення земельних торгів  тільки у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України.

 

  1. Який порядок продовження договору оренди невитребуваних земельних часток (паїв), який закінчується в лютому 2023 р.?

Такий порядок буде залежати від того за якою саме процедурою було надано таку земельну ділянку в оренду.

У випадку коли земельну ділянку було надано згідно п.п. 2 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України шляхом передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв). То відповідно до встановлених умов договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Таким чином станом на цей час, в діючому законодавстві відсутні механізми продовження строку оренди щодо таких земельних ділянок.

У випадку ж коли земельна ділянка є сформованою і надавалась згідно положень ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» де визначено - нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки. то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють продовження строків оренди сільськогосподарської землі.

Щодо загальних положень поновлення та припинення договорів оренди землі доцільно скористатись наступним роз’ясненням Міністерства юстиції України.

Також слід зазначити що нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.

 

  1. Чи має право орган місцевого самоврядування передавати в оренду терміном на 1 рік несформовані земельні ділянки?

Зазначене питання є подібним за змістом до питання № 11, що розглянуто вище. Отже після вступу в дію Закону № 2698 змінено регулювання земельних відносин в Умовах воєнного стану пп. 2 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України, що надавав таку можливість передавати в оренду терміном на 1 рік не сформовані земельні ділянки з 19.11.2022 застосовується лише у період коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України.

Таким чином ОМС може передавати земельну ділянку сільськогосподарського призначення строком на один рік без проведення земельних торгів тільки у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України.

Слід зазначити Рішення про призупинення, відновлення функціонування Державного земельного кадастру у триденний строк підлягають опублікуванню в газеті "Голос України". Відповідні положення які передбачають особливості правового регулювання земельних відносин у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України, застосовуються через 30 робочих днів з дня прийняття такого рішення і діють до дня прийняття зазначеним органом рішення про відновлення функціонування Державного земельного кадастру. Що визначено пп. 12 та п. 23 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України.

 

  1. Чи потрібно реєструвати право оренди на земельні ділянки, договори оренди по яких закінчилися в період з 24.02.2022 р. по 19.11.2022 р. та були поновлені на один рік без волевиявлення сторін?

Дане питання є подібним за змістом до питання № 5 що розглянуто вище. Дійсно згідно
пп. 1 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України до 19.11.2022 договори оренди автоматично поновлювались на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану.

Пунктом 29 розділу Х Земельного кодексу України передбачено необхідність орендарів земельних ділянок що передані:

протягом двох місяців з 19.11.2022 зобов’язані подати заяву про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки лише для ділянок.

Слід зазначити що у відповідності до листа Міністерства юстиції України щодо формування єдиної практики державної реєстрації речових прав на земельні ділянки зазначено: у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень можуть проводитися усі реєстраційні дії щодо речових прав, зареєстрованих на підставі відповідних договорів.

Враховуючи викладене норм що передбачали би обов’язковість реєстрації права оренди що автоматично продовжувалось для договорів строк дії яких закінчився в період дії положень пп. 1 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України не має, однак так само відсутні і норми які б забороняли зареєструвати таке право в Державному реєстрі речових прав.

 

  1. Чи можливо зменшити розмір орендної плати за земельну ділянку, якщо майном, розташованим на цій ділянці підприємство не користується (не з вини підприємства, майно використовує Міністерство оборони)?

В даному випадку слід більш детально вивчити юридичну складову, а саме на підставі яких саме документів майно використовується Міністерством оборони та застосувати відповідні положення ст. 120 Земельного Кодексу України.

Нагадуємо що відповідно до положень ст. 120 Земельного Кодексу України зі змінами внесеними відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості» визначено можливі випадки та порядок переходу права на земельну ділянку (включно з правом користування) у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній.

Зазначеною нормою передбачений автоматичний перехід права користування а також інші окремі випадки наприклад щодо поділу земельної ділянки із виділенням частини земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт і яка необхідна для його обслуговування, в окрему земельну ділянку (пункт 5 ст. 120 ЗКУ).

Також відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду Землі» - Розмір орендної плати, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до положень ст. 23 Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. А ст. 30 визначає що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Нагадуємо що Згідно положень ст. 288 Податкового Кодексу України (ПКУ) Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

  • не може бути меншою за розмір земельного податку.
  • не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

 

  1. Чи можна приватизувати земельну ділянку надану для індивідуального садівництва до 2002 року, якщо будівлі на ній відсутні?

Відповідно до п.п 5 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України з змінами, внесеними згідно із Законом № 2698 , починаючи з 19.11.2022 під час дії воєнного стану може здійснюватися безоплатна передача земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності Земельним кодексом України.

Звертаємо увагу що для можливості приватизації згідно даного підпункту достатньо дотримання однієї з вимог, або розташування об’єктів нерухомого майна, або передачі у користування до набрання чинності ЗКУ. Дотримання одночасно обох вимог не потребується!

Отже якщо наявний документ щодо передачі такої земельної ділянки до набрання чинності Земельним кодексом України то таку земельну ділянку можливо приватизувати з 19.11.2022.

Повідомляємо що перелік документів які посвідчують такі права (користування що виникли до набрання чинності Земельним кодексом України) розглянуто вище в питанні №10.

 

  1. Чи потрібно реєструвати договори оренди земельних ділянок, які сформовані за спрощеною процедурою в реєстрі речових прав на нерухоме майно?

Детальна відповідь на зазначене питання також розглядалась вище у подібних питаннях № 5 та № 14. Підсумовуючи викладене, зазначаємо наступне: норм, що передбачали би обов’язковість реєстрації права оренди для договорів, укладених відповідно до пп. 2 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України, немає, однак так само відсутні і норми, які б забороняли зареєструвати таке право в Державному реєстрі речових прав.

Одночасно нагадуємо, що пунктом 29 розділу Х Земельного кодексу України передбачено обов’язок орендарів земельних ділянок що передані відповідно до

  • положень пп. 8 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України (передача в оренду ділянок що використовуються на праві постійного користування)
  • положень пп. 9 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України (передача права оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням)

протягом двох місяців з 19.11.2022 подати заяву про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Щодо інших випадків на цей час такого обов’язку не передбачено.

 

  1. Чи  відбувається автоматичне (без волевиявлення сторін) поновлення договорів  оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін дії яких закінчився після набрання чинності Законом №2698?

Відповідно  до пп. 1 п. 27 розділу Х Земельного кодексу України  (ЗКУ) у редакції, викладеній Законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (Закон № 2698) передбачено: «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення».

Таким чином, вважаються автоматично поновленими на один рік, без волевиявлення сторін всіх договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився з 07.04.2022 по 19.11.2022.

З набуттям чинності Закону 2698  поновлення договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту відбувається згідно чинного земельного законодавства, зокрема ст. 126-1 Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі»

 

Посилання на НПА, що згадані у роз’ясненні:

  • Земельний кодекс України. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text
  • Податковий кодекс України. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text
  • Закон України № 2698-IX від 19.10.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2698-20#Text
  • Закон України № 973-IV від 19.06.2003 «Про фермерське господарство». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/973-15#Text
  • Закон України № 899-IV від 05.06.2003 «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/899-15#Text
  • Закон України № 1174-IX від 02.02.2021 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1174-20#Text
  • Закон України № 161-XIV від 06.10.1998 «Про оренду землі». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text
  • Закон України № 3613-VI від 07.07.2011 «Про Державний земельний кадастр». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17#Text
  • Закон України № 858-IV від 22.05.2003 «Про землеустрій». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15#Text
  • Постанова Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 року №381 «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/381-2009-%D0%BF#Text
  • Постанова Кабінету Міністрів України від 17.11.1997 року №1279 «Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню». Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1279-97-%D0%BF#Text
  • Декрет Кабінету Міністрів України №15-92 «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року; Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/15-92#Text

(с) Ця публікація стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Зміст є відповідальністю Глобал Ком'юнітіз (Global Communities) і не обов'язково відображає точку зору USAID чи Уряду Сполучених Штатів.

19.01.2023 - 15:49 | Переглядів: 1873
Оренда земельних с/г ділянок та охорона земель: основні законодавчі зміни - роз’яснення для громад

Теги:

земля експертно DOBRE

Джерело:

Український кризовий медіа-центр

Поділитися новиною:

Читайте також:

01 лютого 2023

Форум Україна – ЄС: мери українських, польських і німецьких громад започаткували 17 муніципальних партнерств

Форум Україна – ЄС: мери українських, польських...

  Під час форуму муніципального партнерства ЄС-Україна у Войновіце (Польща) мери українських, польських і...

01 лютого 2023

Уряд затвердив Порядок та умови надання у 2023 році субвенції на підтримку закладів охорони здоров’я

Уряд затвердив Порядок та умови надання у 2023...

31 січня Кабінет Міністрів України прийняв постанову «Деякі питання надання у 2023 році субвенції з державного...

31 січня 2023

Час диджитальних змін: нова можливість для цифровізації українських громад

Час диджитальних змін: нова можливість для...

Міжнародна організація SocialBoost в партнерстві з Міністерством цифрової трансформації України та за підтримки...

31 січня 2023

7 лютого - вебінар: «Трудові відносини у комунальних підприємствах освіти та медицини в умовах воєнного стану»

7 лютого - вебінар: «Трудові відносини у...

Програма USAID «Децентралізація приносить кращі результати та ефективність» (DOBRE) 7 лютого запрошує взяти участь у...