Непоодинокими є випадки, коли у територіальній громаді розташоване нерухоме майно, яке не має власника або власник якого невідомий. Відповідно до частини першої статті 335 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), таке нерухоме майно є безхазяйною річчю. Не передача його у комунальну власність (як того вимагає законодавство) призводить до того, що органи місцевого самоврядування щонайменше недоотримують до місцевого бюджету потенційних надходжень у формі орендної плати за його використання чи коштів від його реалізації. Також безхазяйне майно може стати додатковим ресурсом для забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов тощо. Тому органам місцевого самоврядування варто більше уваги приділяти виявленню майна, яке може бути безхазяйним, та вчиняти всі необхідні дії щодо його передачі у комунальну власність, у тому числі звернення до суду з відповідною заявою. Порядок та особливості таких дій експерти Проєкут USAID «ГОВЕРЛА» розглянули у цій публікації.

Поняття безхазяйного майна

Відповідно до частини першої статті 335 ЦК України, безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. Поняття “не має власника” та “власник невідомий” наведено у роз’ясненні Мін’юсту від 13.10.2011 р. «Деякі аспекти набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна» (див. таблицю 1).

Таблиця 1

Отже, відповідно до вищезазначеного роз’яснення безхазяйною є річ, що не має власника або власник якої невідомий, а між поняттям «не має власника» та «власник невідомий» спільним є те, що відсутня особа, яка б могла оспорити право власності на цю річ.

Згідно із статтею 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. Відповідно до статті 181 ЦК України, розрізняють рухомі та нерухомі речі. Зупинимося більш детально саме на характеристиці нерухомих речей, а саме, що вважається нерухомими речами та який спосіб набуття їх у власність територіальної громади (див. таблицю 2).

Таблиця 2

Виявлення та облік нерухомого майна, що може бути безхазяйним^[1]

Законодавством не визначено, у який спосіб органи місцевого самоврядування виявляють, отримують та обліковують інформацію про нерухоме майно, що може бути безхазяйним. Це може здійснено, наприклад, шляхом отримання від жителів територіальної громади інформації про наявність будівель та споруд, що не використовуються. Також відповідна інформація може стати відома посадовим особам виконавчих органів, інших структурних підрозділів місцевої ради, комунальних підприємств, установ та організацій, старост під час виконання ними своїх повноважень. Така інформація, як правило, збирається та концентрується у виконавчих органах ради, до повноважень яких віднесено ці питання.

Довідково: Відповідно до підпункту 1 пункту “а" статті 29 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні повноваження щодо управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

Варто зазначити, що стосовно виявленого майна, що може бути визнане безхазяйним, за потреби, органом місцевого самоврядування ініціюється та здійснюється комісійне обстеження. З аналізу практики діяльності таких комісій в органах місцевого самоврядування вони проводяться:

1. постійно діючими комісіями, створеними відповідно до рішення сільської/селищної/міської ради;
2. постійно діючими комісіями, створеними відповідно до рішення виконавчого комітету сільської/селищної/міської ради;
3. тимчасовими комісіями, створеними згідно з розпорядженням сільського/селищного/міського голови.

За результатами обстеження комісія складає акт за формою, розробленою і затвердженою відповідним органом місцевого самоврядування. У такому акті доцільно наводити детальний опис нерухомого майна, інформацію про його місцезнаходження, його фактичний стан, можливість використання за призначенням тощо. Проте законодавством не передбачено обов'язковість проведення такого обстеження.

Важливо! Під час обстеження нерухомого майна, що може бути безхазяйним, у разі відсутності присвоєної йому адреси посадові особи місцевого самоврядування:

• здійснюють необхідні дії з підготовки відповідного проєкту рішення виконавчого органу сільської/селищної/міської ради (органу з присвоєння адреси) про присвоєння адреси об’єкту безхазяйного нерухомого майна;
• готують пакет документів, необхідних для присвоєння адреси, в порядку, передбаченому Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” та постановою Кабінету Міністрів України від 07.07.2021 р. № 690 “Про затвердження Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна”.

Взяття безхазяйного нерухомого майна на облік

Відповідно до частини другої статті 335 ЦК України та абзацу четвертого частини третьої статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені.

Відповідно до пунктів 1, 2 частини першої статті 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, суб'єктом, до якого необхідно звернутися органу місцевого самоврядування з відповідною заявою, є державний реєстратор речових прав на нерухоме майно (зокрема і до того, який є посадовою особою місцевого самоврядування цієї ж ради) або нотаріус.

Під час формування заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вносяться відомості, зокрема, про:

Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відбувається у день прийняття відповідної заяви. Датою та часом взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вважаються дата та час реєстрації відповідної заяви.

Довідково: Перед зверненням до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно або нотаріуса обов'язково необхідно з'ясувати факт наявності відомостей про технічні характеристики відповідного нерухомого майна у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. У випадку відсутності такої інформації потрібно винести на розгляд виконавчого комітету сільської/селищної/міської ради питання про необхідність проведення технічної інвентаризації нерухомого майна.

Організація захисту прав та інтересів територіальної громади у судовому порядку

Згідно з частиною шостою статті 294 ЦПК України, за наявності такого спору суд залишає заяву про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади без розгляду і роз'яснює заінтересованим особам, що вони мають право подати позов на загальних підставах.

Таблиця 3

Відповідно до статті 333 ЦПК України, суд не визнає майно безхазяйним, а лише встановлює під час судового розгляду, що нерухома річ є безхазяйною. Тому для органу місцевого самоврядування важливим є вжиття всіх можливих заходів для підтвердження того факту, що нерухоме майно дійсно не має власника або його власник невідомий, до дати звернення до суду. Для цього необхідно отримати відповідну інформацію про зареєстровані права та їх обтяження щодо такого майна, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або звернутися до відповідного бюро технічної інвентаризації із запитом про отримання інформації щодо майна, державна реєстрація речових прав та їх обтяжень на яке була зареєстрована до 1 січня 2013 року.

Згідно з рішенням суду безхазяйне нерухоме майно передається у комунальну власність сільської, селищної, міської територіальної громади в особі сільської, селищної, міської ради. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення стосовно набуття права власності на нерухоме майно, що набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації таких прав.

З метою врегулювання питань виявлення майна, що може бути безхазяйним, та подальшого звернення до суду про передачу такого майна у комунальну власність, органи місцевого самоврядування можуть прийняти відповідний акт локального характеру. Таким актом може бути деталізовано, зокрема, порядок взаємодії виконавчих органів, інших структурних підрозділів, комунальних підприємств, установ та організацій місцевої ради з виявлення, обліку та передачі безхазяйного нерухомого майна у власність територіальної громади тощо, проект якого розроблено експертами Проєкту USAID «ГОВЕРЛА». У ньому, зокрема визначаються алгоритм такої взаємодії під час: і) виявлення, збору, перевірки та аналізу інформації про майно, що може бути безхазяйним; іі) ведення обліку такого майна; ііі) порядку досудового захисту прав та інтересів територіальної громади; іv) державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, передані за рішенням суду у власність територіальної громади та інше. У додатку до цього акта запропоновано форму акта обстеження нерухомого майна, що може бути безхазяйним.

З питань підтримки органів місцевого самоврядування в унормуванні діяльності щодо безхазяйного майна, розташованого на території відповідної територіальної громади, можна звернутися до експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» готові надати на електронну пошту: olena_hulenko@hoverla.com або vadym_tverdokhlib@HOVERLA.com